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4月长三角楼盘扎堆取预售证 房企抓紧资金回笼

2018-04-09 08:43:18    |    来源:21世纪经济报道 唐韶葵    |    查看:

  今年长三角楼市“金三”不再,“银四”却可期?据上海链家统计,3月上海新房成交48.9万平方米,环比增加139.7%,但较去年同期减少34.1%,这也是自2012年以来,上海成交表现最差的3月。

  不过,4月,随着房企扎堆领出预售证,清明小长假成了不少上海刚需客户的看盘日。据统计,近期上海有21个项目拿了预售证,将于4月陆续开盘。南京在4月也将有29个楼盘开盘,其中7个纯新盘。包括环杭区域在内,杭州4月一共有27个项目将开盘,其中两个纯新盘。

  上海中原地产市场分析师卢文曦指出,新盘扎堆对二手房市场影响不大,因为大部分置换的买家早就出手了二手房,等着买新房,这从3月份二手房成交与去年相比减少也可见一斑。

  他进而指出,最近新盘入市认筹场面没有那么火爆,比如有项目在3月初开售时并未出现“清盘”。而市中心很久没有新盘出售,这导致蓄客时间充足,加上限价,项目预售证获批的价格与客户预期价格有落差。一二手房倒挂明显,通常会出现一波行情。

  “不难看出市场消费力还是有的,市场也渐趋平稳,不管一手还是二手市场,成交均没有走向断崖式下滑。”卢文曦说。

  一二手价格倒挂的楼市

  根公开信息统计,上海4月将入市的21个项目,有9000套左右房源公开销售,大部分项目一次性供应超过400套。

  此次开盘的项目有一部分位于中环,其中有6个属于高端项目,均价超过8万元/平方米,且正如卢文曦所言,这部分客群经过较长时间沉淀,购买欲旺盛。比如静安府项目均价8.7万元/平方米,此次参与开盘摇号563人,选房比例达1:1.8。4月4日,该项目开盘,当日推出319套住宅,成交约290套。

  部分新推出的项目也出现了一二手房价倒挂现象。4月6日,在上海派项目售楼处外的小广场上,站满了项目各个代理公司的销售人员,他们有的在等约好的客户看房,有的在现场与尚未预约的买家搭讪。最后由于人流过多,看样板房和进售楼处开始限流,在售楼处外可见两条队伍在等待入场。

  21世纪经济报道记者随后去上海派楼盘外的中介公司询价,发现二手房价格已在3.1万-3.3万元/平方米。

  与此情形类似,位于青浦的绿地波洛克公馆项目,均价2.9万元/平方米。而2018年1-2月,上海郊外环一手房成交均价在3.8万元/平方米,显然有明显价格优势。据统计,2018年至今,在上海已拿到预售证的近30个楼盘中,均价低于3万元/平方米的楼盘仅6个。

  另一个受到热捧的楼盘当属中粮前滩海景壹号,据其公布的一房一价信息,均价在8.7万元/平方米,最低单价7.3万元/平方米。而据部分网站显示,其二手房挂牌价格在10万-13万元/平方米不等。

  另一方面,上海近期挂出分别位于宝山共康、嘉定江桥的两幅宅地,起拍楼板价已达3万元/平方米,一定程度上也影响了市场情绪。

  一名长期观察上海楼市的业内人士指出,这一轮开盘售价基本低于买家预期,但网签速度可能会放缓,目前网上房地产现实的数据表明,成交面积比较靠前的项目多分布于金山、奉贤等板块。

  房企加速资金回笼?

  房企此次扎堆推盘,加速资金回笼的意图也非常明显。

  以杭州为例,此前宣布摇号新政还在等待细则出台的时间段里,就有楼盘抓紧时间出货。如奥体板块的阳光城·檀悦项目,在3月28日连夜开盘;还有万科·海上明月项目,也在3月30日临时通知客户,当晚加推。

  克而瑞统计显示,3月28日至4月3日,杭州市区新房共成交3563套。而集中成交的3月29-30日这两天,完成近2000套成交。

  如果按照5万元/平方米的均价匡算,上海此轮新盘入市,企业整体可实现4.5亿元现金回笼。此次上海、南京、杭州新开盘中,金茂、华润、融创、保利、融信、金辉等知名房企均有参与。

  与此同时,第三方研究报告显示,2016年以来全国合计成交的770余宗高价地块中,截至2017年底已开盘项目仅30个左右,上市率不足4%。而部分企业集中获取了多宗高价地,且部分地块拿地楼面价已接近或超过限售价格及周边在售房价,去化压力较大。2018年房地产企业将面临融资端与销售端的双重压力。仅从债券资金兑付压力来看,房企2018年已经步入集中还款期,面临一定的现金流考验。

  新城控股高级副总裁欧阳捷此前也曾表示,预计今年M2增速可能回落,在新格局下房企融资的新门槛必然提高且向优势企业倾斜。为此,今年很多房企都在盘算“快销走量”。

  同策研究院监测数据显示,在2017年12月以前,境内再融资为最主要的股权融资方式,但2017年12月以来,其监测的40家上市房企股权融资方式均为执行股票期权计划,境内再融资额连续三月为0。2018年3月,同策监测的房企实现股权融资总额折合人民币共计8.14亿元,占融资总额的1.3%,相较于2月的2.47亿元,环比呈倍数增长。同时房企海外配股融资额大幅减少。

  而刚过去的年报季中,不少房企管理层均表示出对市场表现的担忧,认为今年去化压力仍然存在。


编辑:白依依
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